Grondbeleid

De werkelijke rentelast die in het verantwoordingsjaar 2019 mag worden toegerekend aan de grondexploitaties is bepaald. Het rentepercentage waarmee deze rentelast is bepaald bedraagt 1,2%. Het betreft het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen / totaal vermogen (indien geen sprake is van projectfinanciering).

Er is dit jaar een wijziging in de portefeuille van de lopende grondexploitaties. Begin 2019 is de grondexploitatie De Ark vastgesteld. Hiermee hebben we op dit moment vijf actieve grondexploitaties.

De belangrijkste wijzigingen in de lopende grondexploitaties zijn:

• Westerdel

Het grondexploitatieresultaat van het project Westerdel heeft zich in financiële zin sterk verbeterd ten opzichte van vorig jaar van circa 3 miljoen negatief naar circa 2 miljoen positief. Aan de kostenkant is sprake van een voordeel in de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken. Dit is het gevolg van een herijking van de civieltechnische kostenraming. Aan de opbrengstenkant is een voordeel opgetreden. Met de VOF Langedijk is voor deelgebied De Straatjes een meerwaarderegeling overeengekomen waarbij de gemeente bij hogere dan vooraf afgesproken v.o.n.-prijzen meeprofiteert in de vorm van een hogere grondwaarde. Deze meerwaarde, die tot op heden niet was ingecalculeerd, heeft zich in 2019 daadwerkelijk voorgedaan. Doordat het klimaat op de woningmarkt goed is, is de verwachting dat een deel van de verwachte opbrengsten eerder in de tijd gerealiseerd gaan worden. Dit heeft een positief effect op het saldo van de toekomstige rente en inflatie.

• De Ark

Begin 2019 is de grondexploitatie De Ark vastgesteld. Er zijn nagenoeg geen wijzigingen in het verwachte resultaat. De levering van de grond en de realisatie van de grondopbrengsten zullen naar verwachting in 2020 plaatsvinden, waarna de grondexploitatie bij de jaarrekening 2020 kan worden afgesloten.   

• Breekland

De looptijd van de grondexploitatie Breekland is met zes jaar verlengd. Het eindjaar is verzet van 2034 naar 2040. Hiermee wordt een realistischer uitgiftetempo bereikt, dat uitgaat van circa 8.400 m2 per jaar. Dit is in lijn met het historisch gemiddelde van de afgelopen 10 jaar. Hoofdzakelijk door de looptijdverlenging neemt het verwachte resultaat op de grondexploitatie af.  

• Sint Maarten

Naar verwachting zal het resterende kavel in 2020 worden verkocht, waarna de grondexploitatie bij de jaarrekening 2020 kan worden afgesloten. Door het verwachte positieve resultaat in combinatie met gewijzigde BBV-regelgeving wordt op basis van de (financiële) voortgang van het project winst genomen bij de jaarrekening 2019 (zie ‘winst- en verliesverwachting’).

• Dr Wilminkstraat fase 2

De grondexploitatie verloopt nagenoeg binnen de eerder gestelde kaders van de grondexploitatie. Het bestemmingsplan is in 2019 onherroepelijk. De levering van de grond en de realisatie van de grondopbrengsten zullen naar verwachting in 2020 plaatsvinden, waarna de grondexploitatie bij de jaarrekening 2020 kan worden afgesloten.

De totale boekwaarde op de lopende grondexploitaties bedraagt per 31 december 2019 circa € 22 miljoen. Per 31 december 2018 bedroeg de boekwaarde op de bouwgrond in exploitatie nog circa € 32 miljoen. Daarmee is in 2018 de voorraad bouwgrond in exploitatie afgenomen met circa € 10 miljoen.

De boekwaarde is daarmee meer afgenomen dan waarvan in het voorgaande MPG 2019 was uitgegaan. De inschatting in het voorgaande MPG was dat in 2019 ongeveer € 7,5 miljoen meer opbrengsten dan kosten zouden worden gemaakt en dat de totale boekwaarde met eenzelfde bedrag zou afnemen. Dat de werkelijke toename van de boekwaarde hoger is dan verwacht komt hoofdzakelijk doordat in het project Westerdel meer gronden zijn verkocht dan verwacht.

Alle grondexploitaties zijn samengevoegd tot een Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). Het MPG geeft inzicht in de kosten, opbrengsten en het resultaat van  alle grondexploitaties bij elkaar, oftewel alle lopende (grondexploitatie)projecten die gezamenlijk het grondbedrijf vormen. De informatievoorziening op totaalniveau biedt de mogelijkheid het grondbedrijf te monitoren en te sturen op het niveau van de totale projectenportefeuille.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van het resultaat op het MPG per 1-1-2020 alsmede de samenstelling gevormd door de resultaten van de onderliggende (grond-) exploitaties. Op basis van de herziene grondexploitaties komt het MPG per 1-1-2020 op een overschot van circa € 1,64 miljoen op netto contante waarde. Hiervan betreft circa € 1,73 miljoen het positieve resultaat op het totaal van de BIE’s (bouwgrond in exploitatie) minus € 90.000 tekort op het faciliterende project Veilingterrein.

Het vorige MPG per 1 januari 2019 resulteerde in een tekort van circa € 1,2 miljoen, inclusief het faciliterende project Veilingterrein. Daarmee is het resultaat op het MPG circa € 2,8 miljoen verbeterd.

Het resultaat op het MPG per 1-1-2020 bedraagt op netto contante waarde circa € 1,64 miljoen positief. Op het MPG per 1-1-2019 was er nog sprake van een tekort van circa € 2,18 miljoen. Hiermee is het resultaat met circa 2,84 miljoen verbeterd.

Op het niveau van de individuele grondexploitaties is in sommige gevallen sprake van een verwacht negatief resultaat (Breekland) en in andere gevallen van een verwacht positief resultaat (Westerdel, De Ark, Sint-Maarten,  dr. Wilminkstraat fase 2). Voor de verwachte verliezen per 1-1-2020 geldt dat er conform de nota Grondbeleid een verliesvoorziening moet worden getroffen ter hoogte van het negatieve resultaat op netto contante waarde. Voor de verwachte positieve resultaten geldt dat er onder voorwaarden (tussentijds) winst genomen kan worden.

Verliesvoorzieningen

De ontwikkelingen op de verlieslatende grondexploitaties leiden per saldo tot een vermindering van de totale verliesvoorziening van circa € 2,99 miljoen.

Overzicht verliesvoorzieningen MPG 1-1-2020 (= ultimo 2019)

Voor de grondexploitaties Westerdel en Breekland geldt dat deze bij de voorgaande herziening in het kader van de jaarrekening 2018 een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van de herziene grondexploitatie Westerdel is ultimo 2019 positief, waardoor de verliesvoorziening van circa € 2,99 miljoen volledig vrij kan vallen. Er is immers niet langer sprake van een negatief resultaat wat voorzien moet worden.

De herziening van de grondexploitatie Breekland ultimo 2019 leidt niet tot een mutatie op de verliesvoorziening. De benodigde voorziening ultimo 2019 bedraagt derhalve € 0,84 miljoen.

Winstnemingen

Voor de resterende projecten geldt dat er sprake is van een geprognosticeerd positief resultaat op de grondexploitatie. Het gaat om de grondexploitaties Westerdel, De Ark, Sint-Maarten en dr. Wilminkstraat fase 2 (voormalig Mavo-veld). Voor winstgevende grondexploitaties geldt dat er onder voorwaarden (tussentijds) winst kan en soms zelfs moet worden genomen. De criteria voor winstnemen staan beschreven in de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 van het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording).

Indien voldaan wordt aan de criteria voor winstnemen dan schrijft het BBV voor dat winst genomen moet worden conform de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat de winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst).

Er is op dit moment één grondexploitatie die voldoet aan de criteria voor winstnemen, omdat bijna alle kosten en opbrengsten zijn gemaakt en het verwachte eindresultaat betrouwbaar kan worden ingeschat. Dit geldt voor de grondexploitatie Sint-Maarten. In de tabel is de berekening van de te nemen winst in de grondexploitatie Sint-Maarten per 1-1-2020 weergegeven.

Winstbepaling grondexploitatie Sint-Maarten per 1-1-2020 (=ultimo 2019)

De te nemen winst bij de jaarrekening 2019 bedraagt circa € 41.000.

Aanvullende beheersmaatregelen Breekland

De grondexploitatie Breekland heeft een resterende looptijd van 21 jaar (2020 tot en met 2041). Dat is langer dan de richttermijn voor de looptijd van grondexploitaties vanuit het BBV, waarin wordt gesteld dat de looptijd van grondexploitaties maximaal 10 jaar mag bedragen. Overigens moet deze 10-jaarstermijn worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien. Er kan gemotiveerd worden afgeweken van de 10-jaarstermijn als deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. Tevens moet de motivatie worden voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de veronderstelde onzekerheden en risico’s die samenhangen met de langere looptijd beperken.  

Dat de grondexploitatie Breekland langer loopt dan 10 jaar is te motiveren. Voor het gehele terrein is sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan bedrijventerrein en het gebied is inmiddels volledig bouwrijp gemaakt en voor ongeveer de helft woonrijp gemaakt. Een deel van de bouwrijpe kavels is verkocht. Door de crisis op de markt voor bedrijventerrein is de verkoop van grond een aantal jaren achtergebleven bij de prognoses. Mede gezien het regionale overaanbod (onderzoek Stec groep) is de toekomstige verkoopsnelheid dit jaar fors naar beneden bijgesteld. De verwachting is desalniettemin dat uiteindelijk het gehele bedrijventerrein zal worden ingevuld.

Op grond van de BBV-regelgeving zoals vastgelegd in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken dienen aanvullende beheersmaatregelen te worden genomen bij een looptijd langer dan 10 jaar. In het geval van Breekland zijn dit de volgende zaken:

• De toekomstige opbrengstenstijging is voor de volledige looptijd op 0% gezet;
• Er is budget voor marketing en promotie opgenomen in de grondexploitatie. Daarmee is budget beschikbaar voor extra inspanningen om tot kavelverkoop te komen.