Grondbeleid

Om het weerstandsvermogen te kunnen bepalen in relatie tot de Reserve bouwgrondexploitatie, dient eerst het totale risicoprofiel van het grondbedrijf te worden bepaald.

In de nota Grondbeleid  van de gemeente Langedijk is vastgelegd op welke wijze het risicoprofiel en de benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald. Per project worden de risico’s geïnventariseerd en de kans van optreden en financiële impact bepaald. Op die manier worden alle risico’s gekwantificeerd in geld en het totaal van alle risico’s geeft inzicht in de benodigde weerstandscapaciteit.

In de onderstaande tabel is per project het risicoprofiel weergegeven. Het risicoprofiel per project is bepaald op basis van gekwantificeerde risico’s per project. Hierbij is een onderscheid gemaakt naar de project specifieke risico’s en de meer algemene risico’s die zich op het niveau van het totale MPG voordoen. Laatstgenoemde risico’s zijn vooral risico’s ten aanzien van gehanteerde parameters. Risico’s ten aanzien van de geraamde kostenstijging of rente zijn immers op de totale projectenportefeuille van invloed en zijn niet project specifiek.

Het risicoprofiel bedraagt circa € 2,05 miljoen.

Algemene risico’s MPG
Uit de tabel blijkt dat de grotere risico’s o.a. op MPG-niveau zitten. Dat zijn eventuele mutaties ten aanzien van de gehanteerde parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. De belangrijkste risico’s hierbij zijn:

• Risico op stijging van de rente. Dit heeft een relatief grote financiële impact, vooral voor de nog wat langer lopende projecten Breekland en Westerdel. Beheersing van dit risico vindt plaats doordat voor een groot deel van de financieringsbehoefte inmiddels leningen zijn afgesloten onder gunstige voorwaarden. De kans dat de rentelasten de komende 10 jaar aanzienlijk hoger worden, is daardoor beperkt.
• Voor de woningbouwlocaties is gerekend met een beperkte toekomstige opbrengstenstijging. Ondanks het goede woningmarktklimaat bestaat altijd het risico (door onvoorziene gebeurtenissen) dat de opbrengstenstijging in de praktijk niet wordt gehaald.

In de loop van 2019 was er landelijk discussie rondom de PAS-uitspraak van de Raad van State en de PFAS-problematiek. Op basis van de PAS (Programma Aanpak Stikstof) werd vooruitlopend op toekomstige positieve gevolgen van maatregelen voor beschermde natuurgebieden, alvast toestemming gegeven voor activiteiten die mogelijk schadelijk zijn voor die gebieden. Hierover heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat zo’n toestemming vooraf niet mag op grond van de Europese Habitatrichtlijn. Daarmee mag de PAS niet meer als basis worden gebruikt voor toestemming voor activiteiten die extra stikstofuitstoot veroorzaken.

PFAS is een verzamelnaam voor poly- en perfluoroalkylstoffen. Dit zijn chemische stoffen die van nature niet in het milieu voorkomen en welke een negatief effect kunnen hebben op milieu en gezondheid. PFAS heeft onder andere een water-, vet- en vuilafstotende werking. PFAS zit in verschillende producten, waaronder smeermiddelen, voedselverpakkingsmaterialen, blusschuim, anti-aanbaklagen van pannen, kleding, textiel en cosmetica. De mogelijke effecten van PAS en PFAS op de grondexploitaties van de gemeente Langedijk zijn of worden onderzocht.

Op MPG-niveau wordt rekening gehouden met het vertragende effect dat de PAS- en PFAS-problematiek op de projecten zou kunnen hebben.  

Voor woningbouw geldt in relatie tot de PAS-problematiek dat het risico beperkt is. Voor woningbouw is reeds een zogeheten AERIUS-berekening uitgevoerd. AERIUS is een rekeninstrument van het RIVM waarmee de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000- gebieden kan worden berekend. Uit de uitgevoerde analyse voor is voor de woningbouwprojecten gebleken dat voor het vervolg van dat project geen risico is op extra stikstofuitstoot voor de meest nabij gelegen natura 2000-gebieden.

Projectspecifieke risico’s
Voor de projecten geldt dat de belangrijkste risico’s zich nog voordoen voor de grondexploitaties Breekland en Westerdel. Dit zijn de grondexploitaties met de langste resterende looptijd en dus de meeste nog te realiseren opbrengsten. Voor de relatief wat korter lopende grondexploitaties / projecten zijn de risico’s verwaarloosbaar. Enerzijds komt dat doordat de resterende kosten en opbrengsten relatief lager zijn en vaak exacter te ramen zijn. Anderzijds hebben bij een kortere looptijd mutaties in fasering relatief een beperkt effect.

De belangrijkste risico’s op projectniveau zijn de volgende:

• Breekland;
  • het risico bestaat dat, mede vanwege het overaanbod in de regio, de uitgifteprijzen onder druk komen te staan. Omdat op Breekland in absoluut aantal nog relatief veel meters bedrijfskavel dienen te worden uitgegeven, betekent een lichte prijsdaling direct een relatief groot effect.
  • Het risico bestaat dat het huidige uitgiftetempo niet wordt gehaald. In dat geval treedt een renterisico op. Dit risico is grotendeels ondervangen doordat in de grondexploitatie Breekland het gemiddelde uitgiftetempo naar beneden is bijgesteld van 1,1 hectare per jaar naar 8.400 m2 per jaar.
• Westerdel;
  • In deelgebied De Eilanden wordt een programma voorzien in het hogere segment. Dat betekent dat juist in dat deel van het plan hogere grondopbrengsten worden verwacht. Indien op het moment van ontwikkeling van dit deelgebied er onvoldoende markt is voor woningen in het hogere segment is dat een risico in relatie tot de grondafname;
  • De aanleg van de nutsvoorzieningen wordt ook als een risico gezien. Door personeelstekorten bij de nutsbedrijven, wordt het steeds lastiger om tijdig de aanleg van de nutsvoorzieningen te realiseren. Dit is een landelijke trend, die ook binnen het project Westerdel een risicofactor vormt. Immers, als de nutsvoorzieningen niet zijn aangelegd, dan kan de grond niet bouwrijp geleverd worden aan de ontwikkelende partijen. Hierdoor kan het project vertraging oplopen. Het financieel effect van dit risico is beperkt.

Met de Reserve bouwgrondexploitatie wordt het marktrisico samenhangende met de grondexploitaties opgevangen (vertraagde verkoop, renterisico en lagere prijzen). De stand van de reserve was circa € 2,7 miljoen per 1 januari 2019. In 2019 heeft per saldo een mutatie plaatsgevonden van circa € 0,24 miljoen (inclusief resultaatbestemming jaarrekening 2018, die in 2019 is verwerkt), waarmee de stand per 31-12-2019 uitkwam op circa € 2,96 miljoen.  

In de nota Grondbeleid is vastgelegd dat de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit plaatsvindt aan de hand van een risicoanalyse waarbij per risico kans en financiële impact wordt bepaald. Op basis van de risicoanalyse in het kader van de jaarrekening 2019 is een weerstandscapaciteit benodigd van circa € 2,05 miljoen.

In onderstaande tabel zijn de voorgestelde mutaties ten aanzien van de Reserve bouwgrondexploitaties weergegeven.  De stand van de reserve zou na de verwerking van de voorgestelde mutaties per 31 december 2019 met terugwerkende kracht uitkomen op circa € 5,99 miljoen.

Per 31 december 2019 treedt een aantal mutaties als gevolg van het vrijvallen van de bestaande  verliesvoorzieningen Westerdel. Op het resultaat van de grondexploitatie Sint-Maarten wordt tussentijds een winst genomen. Aan de raad wordt voorgesteld de vrijval en aanvulling van de verliesvoorzieningen en de winstneming vanuit het rekeningresultaat over te hevelen naar de Reserve bouwgrondexploitaties. Daarmee ontstaat ultimo 2019 op de Reserve bouwgrondexploitaties een saldo van € 5,99 miljoen. Daarmee is er voldoende weerstandscapaciteit beschikbaar, gelet op het risicoprofiel van circa € 2,05 miljoen en in beginsel ook ter dekking van het raamkrediet strategische verwervingen van circa € 1,00 miljoen. Evenwel zullen indien nodig de aankopen die ten laste van het raamkrediet zijn gebracht nog buiten de reguliere tussenrapportages om, ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd.

De strategische aankopen worden op de balans opgenomen onder de Materiële Vaste Activa (MVA).

Een strategische aankoop is een aankoop in een gebied waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie of investeringskrediet ten grondslag ligt. De aankoop wordt gedaan met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling dan wel het realiseren van maatschappelijke doelstellingen of aanleg van voorzieningen. De strategische aankopen dienen plaats te vinden binnen de gestelde kaders van de nota grondbeleid.

In 2019 zijn twee strategische verwerving gedaan namelijk Benedenweg 103 en Voorburggracht 429-431.

Per 1 januari 2020 bedroeg de voorraad compensatiegronden circa € 1,6 miljoen. In 2019 zijn geen compensatiegronden verkocht.